推 cr00se: 泥po這葛是不是看扁我大房版的財商知識== 10/25 12:52
推 EvilJustice: 差不多是這樣，不過這邊房價是用翻倍在算的 10/25 12:53
推 dans: 很多人沒在算或算錯，而且這篇還沒加最致命的裝潢 10/25 12:54
推 shryuhuai: 實際投入的不是只有200的頭期款嗎 10/25 12:57
→ shryuhuai: 所以報酬率應該是年17.5% 10/25 12:57
推 GGFACE: /200才對吧 10/25 13:02
噓 xephon: ??? 10/25 13:03
推 chanel1259: 你怎麼會/1000？ 10/25 13:04
推 micky83802: 雖然我看不懂你寫啥 但差不多是這樣 10/25 13:04
推 chanel1259: 自備200萬的成本是少賺了3年1.725的利息再加上800萬2. 10/25 13:07
→ chanel1259: 725的利息大約是75萬 10/25 13:07
推 chanel1259: 租金就是剛好補貼掉利息、持有成本。租金殖利率要根 10/25 13:12
→ chanel1259: 據最新社區成交行情跑，太低的時候適時提醒租客調漲 10/25 13:12
→ chanel1259: 或賣掉賺一筆 10/25 13:12
推 dans: ÷1000是算物件投報率，投資客挑物件本來就以物件投報率為主 10/25 13:14
→ dans: ，其他競爭者又不管你自有資金投報率 10/25 13:14
→ dans: ÷200也是錯的，一堆投入資金沒算到 10/25 13:15
推 blargelp: 175/200，然後用5年攤IRR=13.41%還行吧 10/25 13:15
→ blargelp: 除兩百才是對的啦… 這篇就是在算其他成本啊 10/25 13:16
→ dans: 房版素質被搞到太差了，這些基本投資概念都不懂 10/25 13:16
→ blargelp: 唉 自己錯還在笑別人 10/25 13:17
→ dans: 一看就知道A7仔沒去市場看過房，你算你的財務投報率怎麼出 10/25 13:17
→ dans: 價，哪個仲介會屌你 10/25 13:17
→ dans: 大投是算物件投報率在出現金價的，又不跟你是窮逼 10/25 13:18
推 jaricho: 愛睏 10/25 13:19
推 blargelp: 愈看愈可憐，到現在還不知道邏輯錯在哪。自己都說1000是 10/25 13:19
→ blargelp: 現金投報率了，現金買你會有八百萬的借款利息？ 工三小 10/25 13:19
→ IBIZA: 你分母用1000萬, 那就沒有800萬貸款成本 10/25 13:19
→ blargelp: 你這種人就是吵贏比講對還重要的 10/25 13:20
→ IBIZA: 有算800萬貸款成本, 那本金就不會是1000萬 10/25 13:20
→ elven: 怪怪的，從沒拿出1000萬的本金，用1000萬算投資報酬率... 10/25 13:21
→ VSshow: 一千萬的房了不起2萬出租 10/25 13:21
→ elven: 建議先用自有資金1000萬全款買房，算出物件報酬率，再以舉 10/25 13:22
→ elven: 債方式算出不同槓桿下的報酬率 10/25 13:22
推 jaricho: 看到最後除以1000去算 就會心一笑了 10/25 13:22
→ elven: 不然你這本金利息機會成本啥的全混在一起了 10/25 13:22
→ elven: 本金的定存收益(機會成本)不能當利息費用滾進去啦 10/25 13:23
→ elven: 用來對比，200萬不買房定存5年的無風險報酬，200萬本金開槓 10/25 13:24
→ elven: 桿買房5年後賣掉的報酬 10/25 13:24
推 LINPINPARK: Excel 很方便 10/25 13:24
→ IBIZA: 以現金流量來講, 期初投入200萬 第一年每個月-376, 第二年 10/25 13:25
→ LINPINPARK: 啊剛講完Ibiza大打完了 10/25 13:25
→ IBIZA: 之因為年租成長1%, 變每個月-76, 第三年+227 第四年+533 10/25 13:25
推 jaricho: 推I大表格 清楚明瞭 10/25 13:25
→ IBIZA: 第五年+842 第六年+1154, 期末拿回4959097 10/25 13:26
→ IBIZA: 算起來六年IRR=15.067% 10/25 13:26
→ yiliang1107: 新大樓記得補上管理費 10/25 13:27
噓 drea: 把利息當成本，最後算投報率時又用全額買房來算??你根本亂算 10/25 13:27
→ IBIZA: 管理費的話就加在房屋稅裡面 一個月2000, 一年24000 10/25 13:28
→ IBIZA: 這樣IRR=14.266% 10/25 13:28
推 yiliang1107: 對，這樣一來要討論。就有相同基準點XD 10/25 13:30
→ LINPINPARK: 我最喜歡看乾淨表格了 10/25 13:30
推 cpa0426: 推IRR才是最正確的算法 10/25 13:33
→ cpa0426: 不過IRR的算法必須要抓準每一期的現金流比較好 10/25 13:36
→ IBIZA: 有 這個有每一期的現金流 只是露露長 我沒複製 10/25 13:37
→ elven: IBIZA大大算的對 10/25 13:37
推 quiet93: 1000萬租不到3萬 10/25 13:38
→ quiet93: 除非每年換房客，不然也沒什麼租金年成長率 10/25 13:39
→ quiet93: 尤其限制月數是0，應該就不換房客才有可能 10/25 13:40
→ IBIZA: 年成長1%就只是概算而已 10/25 13:40
→ IBIZA: 其實也可以算空租1個月 10/25 13:40
→ quiet93: 房價成長率是0，為什麼到期房價是1175萬？這邊看不懂 10/25 13:40
→ IBIZA: 到期房價是原本設定漲到1300, 付稅跟各種費用剩1175 10/25 13:41
噓 baseba1l: 你數學不太好，然後某D還在除1000是投報率，他媽亂算一 10/25 13:41
→ baseba1l: 通 10/25 13:41
→ quiet93: 3萬房租還不含管理費？！空租沒這個行情啦 10/25 13:41
→ IBIZA: 3萬含管理費了啊 管理費一年2萬4啊 10/25 13:42
→ quiet93: 假設5年不漲，不應該到期房價算1000萬才是對的嗎？ 10/25 13:42
→ elven: 補充一點，剛查台銀的三年期定儲利率(複利計算的)是1.785% 10/25 13:42
→ elven: ，也就是說三年的IRR=1.785% 10/25 13:42
→ IBIZA: 月租只有2萬 六年不漲 每年空租一個月 10/25 13:43
→ quiet93: 喔喔，算入房屋稅的話，是房東出沒錯，哈哈 10/25 13:43
→ yiliang1107: 另外就是空租，還是有基本裝修。 10/25 13:43
→ IBIZA: 沒有假設五年不漲啊 這篇就是假設漲到1300 10/25 13:43
→ quiet93: 空租至少要熱水器跟冷氣啦 10/25 13:43
→ yiliang1107: 有基本裝修就列入計算。 10/25 13:44
→ IBIZA: 熱水器跟冷氣沒有多少錢啦 一次性花費 10/25 13:44
→ yiliang1107: 大致上基本就全部列入，特殊情況就另論。 10/25 13:44
→ IBIZA: 我通常是把裝潢全算到期初裡面 10/25 13:44
→ elven: 200萬本金的5年投報率當然有極大差異 10/25 13:45
推 quiet93: 沒多少錢，也要吃掉半年以上租金啦 10/25 13:45
→ yiliang1107: 對，這張表格把裝修放到房屋總價即可。 10/25 13:45
→ quiet93: 要算一個現在版的阿XD 10/25 13:46
→ IBIZA: 冷氣跟熱水器哪需要半年租金 10/25 13:46
→ quiet93: 好吧，我家四台冷氣，想說不用12萬嗎？ 10/25 13:47
→ IBIZA: 冷氣全新1萬5 熱水器看用甚麼樣的 電熱水器便宜的4000 10/25 13:47
→ IBIZA: 這要看哪裡的1000萬房子 台北的話只有一台冷氣 10/25 13:47
推 akita690: 實務上新房子出租用租金投報率肯定不划算，新房沒有資 10/25 13:48
→ akita690: 本利得肯定賠錢。舊房子才會賺。一旦市場不熱，投資舊 10/25 13:48
→ akita690: 屋出租等漲價打帶跑才划算。 10/25 13:48
→ IBIZA: 根本不用打帶跑啦 10/25 13:49
推 quiet93: 房子真的租總價貴的划算，總價低的太盤 10/25 13:49
→ IBIZA: 你買舊房出租 到最後就是躺著白賺一棟老房 10/25 13:49
→ IBIZA: 之後又每個月白拿錢 10/25 13:50
→ IBIZA: 房價甚麼的 浮雲一樣 10/25 13:50
→ quiet93: 我看台北市大直3000多萬的房子也租4萬初而已 10/25 13:50
→ IBIZA: 看怎麼租 我一樣三千多萬房子現在租到12萬5 10/25 13:51
推 gn00670191: 那裡有這種房子 給我來十間 10/25 13:51
→ IBIZA: 裝潢我已經加到頭期款去了 10/25 13:51
→ laechan: 獲利>成本 10/25 13:52
→ IBIZA: 到期房價這個是真的有人出過 扣完稅的 我沒賣 10/25 13:52
→ IBIZA: 這間只要我擺個十幾二十年 幾乎是白賺的 10/25 13:53
→ IBIZA: 而且到時候可能價格是五六千了 10/25 13:54
→ IBIZA: 我真的出的就是頭期款跟一開始兩百多萬的裝潢費 10/25 13:55
推 yiliang1107: IB大是走置產路線，沒在賣XD 10/25 13:55
→ IBIZA: 沒在賣的啦 10/25 13:55
→ Zexion: 不是除於1000，是200+每月還款 10/25 13:56
噓 foda: 不算房價增值真的無言，現實就是屋齡很有影響，你這篇文章 10/25 13:58
→ foda: 的背後就是在想推銷老公寓對吧，隱藏的動機，新大樓對年輕人 10/25 13:58
→ foda: 的影響力很大，請不要忽略 10/25 13:58
推 LINPINPARK: 在推廣一次IRR試算年化報酬，投資人第一個功課 10/25 14:00
→ toto123: 老公寓有什麼不好? 什麼管理費、什麼稅都很少 10/25 14:00
→ toto123: 這根本是投資好物 10/25 14:01
→ toto123: 至少台北環狀線以內的 老公寓都很棒 10/25 14:01
推 blargelp: 其實 新房出租沒有什麼肯定不划算這種事，不過真的要挑 10/25 14:03
→ blargelp: 物件。我自己去年11月簽，今年8月交屋10月出租的。簡單 10/25 14:03
→ blargelp: 算總價算租金投報率（出租金額*12/總價加裝修家具）=2.9 10/25 14:03
→ blargelp: 8%。之前有細算過（租金-利息）/（已付現金頭期+裝修家 10/25 14:03
→ blargelp: 具），實際租金投報大概7%多。空租一個月6.5%，稅那些我 10/25 14:03
→ blargelp: 是沒算，不過也不低於6%。何況A7主體是賺價差 我這只有 10/25 14:03
→ blargelp: 算租金。 10/25 14:03
→ toto123: 老公寓就是要整理 上班小資要玩不容易而已 10/25 14:03
→ IBIZA: 所以用信貸7年算 10/25 14:06
→ IBIZA: 房價應該是有漲一點了 但我不確定 所以還是打原價 10/25 14:06
→ IBIZA: 這捷運站附近的10年新套房 10/25 14:07
→ IBIZA: 啊 這個管理費打錯了 10/25 14:11
→ toto123: 而且以後要傳給小孩 一定老公寓比較好 土地啊 10/25 14:14
推 zzz50126: 槓桿複利人類大腦無法直接理解 正常 10/25 14:15
→ toto123: 現在全台灣哪個地方 不是在賺增殖?? 台灣幾乎只剩增值空 10/25 14:15
→ toto123: 間 10/25 14:15
→ zzz50126: 明明就還很多物件能慢慢收租… 10/25 14:17
→ toto123: 鄉下中古我相信 10/25 14:18
推 zzz50126: 鄉下中古占市場大多數 然後你的問題是"全台灣"== 10/25 14:20
推 askey: 3000多萬怎麼租到12萬5的~還是好幾年的3000多萬 10/25 14:29
噓 roger744: 你成本只有200傻了嗎 10/25 14:32
推 F93935: 剛買南京復興2800成本租六萬 10/25 14:34
推 zzz50126: ib大那間師大的 可以去估狗看看全套 10/25 14:55
→ zzz50126: 我記得手把手教學 10/25 14:56
→ IBIZA: 租金報酬高當然都是挑過的, 我那間700萬的也是有外推陽台 10/25 14:57
推 kiyoshi520: IBIZA大的計算是對的。 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 但買房出租的風險在過程中你資金得定期定額投入， 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 比起股票基金的定期定額更沒有彈性。 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 以他那間700萬的房子為例， 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 若沒有槓桿撐出來的資本利得， 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 並不會比丟0050要來得好。 10/25 14:57
→ kiyoshi520: 當然，每個人的風險承受能力不同， 10/25 14:57
→ kiyoshi520: IBIZA大可能沒差但我就沒那個屁股去買那間出租就是。 10/25 14:57
→ IBIZA: 跟陽台外面無產權的露臺 才租到25000 10/25 14:58
→ IBIZA: 我還有一間是940萬 大套 但隔好好的兩套出售 10/25 14:59
→ IBIZA: 沒有投入啊@@ 10/25 14:59
→ IBIZA: 700萬還掉的額度 今年不就又變成500萬的一部分又借出來了XD 10/25 15:00
→ IBIZA: 這500萬暫時我還不知道要幹嘛咧.. 10/25 15:00
→ kiyoshi520: 但換個角度看，若現金流能力夠的人， 10/25 15:00
→ kiyoshi520: 玩房地產就算沒有資本利得其實選對物件也有不差的年 10/25 15:00
→ kiyoshi520: 化報酬、 10/25 15:00
→ kiyoshi520: 只是太多都把資本利得當成預設就是。 10/25 15:00
→ IBIZA: 我買房子都是抱著 十幾二十年後白拿一間老屋 房價浮雲的心 10/25 15:02
→ IBIZA: 情買的 資本利得根本不用在意 10/25 15:02
→ IBIZA: 房客幫你還掉這80% 就已經賺夠大了 10/25 15:03
→ kiyoshi520: IBIZA大，我沒有要講你投資不好， 10/25 15:04
→ kiyoshi520: 只是你這種玩法不是我這種領死薪水的能玩得起的， 10/25 15:04
→ kiyoshi520: 所以我個人是投ETF而不是房子。 10/25 15:04
→ IBIZA: 還款這個東西 基本上只要手動置底 就只是暫時的現金流而已 10/25 15:06
→ kiyoshi520: 股票房地產本都是投資標的， 10/25 15:06
→ kiyoshi520: 衡量好自身風險承擔能力是前提，不管你要投資哪一個 10/25 15:06
推 hmbay: ......IBIZA大的圖都打不開 10/25 15:08
推 zzz50126: 我看圖都正常 10/25 15:09
推 hmbay: @@ 現在又可以 10/25 15:11
推 kylearod: A7仔急了 哈哈 10/25 15:20
噓 kklarinet: 這個骷髏我早就不忍噓了Xd 10/25 15:29
推 chanel1259: 融資買的股票，損益趴數不會拿現值來算只會用成本來 10/25 15:39
→ chanel1259: 算 10/25 15:39
推 planta: 感謝骷顱大拋磚引玉，釣出Excel大神， 10/25 15:43
→ planta: 新手小白又上了一課，我也都把房價當成浮雲， 10/25 15:43
→ planta: 人生本來就無法真的擁有什麼，不期不待沒有傷害！ 10/25 15:43
→ planta: IB大動作真快，可見算盤打的精的人，這裏很多 10/25 15:44
推 ukuk666888: 薪資不高 租金也高不了 鬼島高房價世界奇觀 10/25 15:45
推 leota: 筆記 10/25 15:47
推 elven: IBIZA是buy and hold，置產概念 10/25 15:48
→ elven: 標的可以帶來長期正現金流，其價值會跟著通膨走不減損 10/25 15:50
推 glenex: 感覺all in台積還比較賺 10/25 15:54
推 zzz50126: 台積也沒有一定 如果眼光真的好 當初從160變成35應該就a 10/25 16:06
→ zzz50126: ll in了 10/25 16:06
推 hhjjhhgg: 5年 1000>1300 放眼過去十幾年 這漲幅都太小了吧 10/25 16:17
推 jc761128: 造福上面沒看到的朋友 去網頁版看 10/25 16:20
→ jimhall: 主要就是算漲價 沒漲價一定賠 要賺價差 不如屯地 當土地 10/25 16:22
→ jimhall: 黃牛 沒折舊問題 10/25 16:22
噓 knifechen: 貸款不會用1000下去除IRR... 10/25 16:39
推 hololive45P: 少了每個月的管理費=.= 10/25 16:46
推 zpf2005: 推IB大精算，自己的物件出租，IRR如果有10％以上，很穩 10/25 17:56
推 handsometai: 算的不錯，下次別算了，投報率那麼低房價不會噴成這 10/25 18:07
→ handsometai: 樣好嗎！ 10/25 18:07
→ toto123: 薪資不高 所以房租不高 應該不是主因 10/25 21:00
→ toto123: 因為台灣散戶房東太多 這才是問題 10/25 21:00
→ toto123: 不然為什麼歐美國家很多人租不起 他們薪水不高嗎 10/25 21:01
→ toto123: 台北市那種整層老公寓 租你3萬那種就是不缺錢等都市更新 10/25 21:01
推 Mograine: 1千萬房租3萬 傻了才租 10/25 21:08
→ toto123: 3000多萬怎麼租12萬的 改裝套房? 10/25 21:13
→ tomap41017: estment.php 10/25 21:22
→ tomap41017: 現在投資客都不知道怪老子喔？ 10/25 21:22
推 l145678p: 謝謝推文 獲益良多 10/26 08:10
