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Re: [閒聊] 這個版還有存在的必要嗎？ 好啦 來一篇認真長文 越老越懶 首先是吼 風向已經變惹 進入戰國時代 價格這東西 可以分兩個部分 一個是實際價值 一個是期待 龍哥不打算第八波也很簡單 因為市場已經把期待的氣氛 砍光惹 目前正式回歸房地產使用的價值來定價 用股票來說呢 要來接受本益比的考驗 真正的置產投資 應該是要感到興奮 你會絕望的 就是當初亂買 亂炒想投機轉賣 不動產 一直都是使用收益型產品 長持 收租 才是真正的方式 那是因為台灣一開始沒有短期資本利得 後來才補上 法規一補上 心態就要改變惹 絕對不能什麼 連交屋的錢都不夠 投資不動
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  1天前
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Re: [閒聊] 新竹關埔也開始反轉了嗎?? 好啦 來洗地 腦空沒料到 不是要看眼科就是要看腦科 https://i.imgur.com/BmGufY6.jpeg 人家這案子也就90萬 有優付 是預售 沒有折舊 竹科悦楊要我判斷 70-80是正常 看樓層 格局 各自表現 最近新竹有些怪價格 不知道是fomo 還是作價 反正新竹有沒有跌 只要看預售屋 之前是過度缺屋 中古當新古賣 新古當新屋賣 目前依然嚴重缺屋 只要持續壓縮供給 這堂lesson 是誰要繳學費 我看很難說 之後產生供給的失落十年 嘻嘻XD 少子化 少房化 而且會惡性循環 打爛供給沒人要
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  1天前
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Re: [新聞] 我不想一輩子背房貸！年輕人攤牌拒買房！ 最近大都洗版文章 也沒什麼內容 找個比較有營養的來回一下 不買房子的人最大問題就是以為 可以遏制房價上漲 沒有 因為你租屋 這就是最殘酷的地方 租屋所有的錢 全部都會進入房地產市場 假設房租20000 在房地產眼裡是價值多少槓桿? 大概就是1000萬年利率2.5%差不多 所以你去租一間房子20000 就是讓房東可以有1000萬的槓桿去挑資產 懂惹嗎 我隨便舉個例子 一個大概1200萬房子 買下去 假設兩個人各出100 貸款1000萬 新青安40年 月繳32000 現在服務業幹下去月薪都有45000~500
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-11-13
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Re: [情報] 好房網10月房價 最近比較少發文 因為講過東西我習慣不再講 不過有些東西還是要用文字說明一下 首先好房網是可以選區域的 竹北這個月還是漲 但是也不重要 結論我直接給 新竹價格 就是看預售屋 只要預售屋不下降 老屋之前貼太近的 會有些回調正常 因為太缺屋 導致有些十年屋也賣新屋95折 看不太懂 概念上是這樣 一個缺房子區域 完全就是看製造商有沒有便宜賣 還再缺 二手市場沒辦法去拉扯預售市場 最近會有一批 換屋族要交屋 貸款卡住 老屋降價賣 有要入場的 可以把握一下 然後我建議貸款的問題 金流要早點處理 越早越好 每天都處理一
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-11-01
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Re: [閒聊] 還有人正在計劃要買投資房嗎？ 有啊 我就是啊 買房子 房貸只是一種形式 巨觀一點來說 叫做籌資行為 那籌資行為通常是法人在講的 不過我們也能套用在自然人身上 講白點 就是買入一個資產 但是錢不夠 需要去借錢 以前房貸是個好的籌資管道 但是現在只有第一間適合 之後不適合 所以信貸 股票押 都是一種形式 你說央行可以管 我直接給你一個LESSON 不可能 除非你回到0槓桿世界 大家都現金交易 以物易物 薪資300萬 信貸500萬出來利率2.2好惹 一年就是800萬 你拿個400萬去買房子 有可能不行? 我薪資買房 信貸當生活費阿 央行只是
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-26
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Re: [閒聊] 竹北開始修正了嗎 我就在等空軍有人發這篇 太好了 鄉民要什麼 多空兩邊也都知道 就是要血流成河 要簡單粗暴的答案 OK 沒問題 2024/10/24 電子指數 1270 我們直接看這個 配合這段話 以中位數來看，新竹市東區關新里仍是最富，中位數在354.3萬元；新竹市東區龍山里居 次，為249.1萬元；新竹縣竹北市東平里240.6萬第3；新竹縣竹北市鹿場里202.7萬；以及 新竹縣竹北市中興里197.9萬進入前5 現在房價是高點 大家沒意見吧?? 我只用兩個條件也還好吧 畢竟股價有時候跟薪資會脫鉤嘛 而我一直堅持 大道至簡
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-24
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Re: [新聞] 第8波打房？楊金龍：滾動式檢討 太多杞人憂天了 首先掛4是很多中小企業 甚至合夥 商登等級的公司籌資管道 你把掛4放進什麼72-2 那就是根本沒搞清楚法理 台灣因為背景問題 你創業不拿房地產去壓 根本沒什麼機會 你說信貸 好笑 事實上會出來開一些街邊小店 信貸條件有夠差 信貸就是 軍公教 醫生 大公司員工有優勢 這些會出來跟你推個麵攤 洗車場喔? 而且一看就知道掛四做不夠多沒經驗 通常掛四 成數大概就6 7成 跟市價比 一來有屋齡 二來鑑價也保守 你說有些掛4 成數高 利率低欸 那是銀行看在貸方的信用強 基本上 銀行以前都是整體下去看
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-20
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Re: [閒聊] 這裡的人都不怕少子化？ 怕啊 https://reurl.cc/nvdR9v 所以我買新竹桃園 台中我記得老化指數也滿低的 有勞動力的地方才有未來 最近太多怪ID跑出來 很懶得出來討論 什麼扣掉台積電 股市根本沒漲多少 啊幹 台灣就只剩半導體 不討論台積電 那你要討論三小 就好像一個男人 我們假設他沒有老二 那是要討論個屌? 台積電賺進來的外匯難道是冥紙嗎? 發出去的股利跟薪資分紅 都不能拿去投資置產? 挖靠 根本見鬼惹 我那篇FLAG還立在那邊 等半年實登多來幾個 看看有沒有跌爛 ZZZ 只要看好股市 看好建坪供給 兩大因素
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-18
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[閒聊] 深夜聊一下 這個最近一堆怪帳號忽然冒出來 反而是安心不少 好久沒打比較有營養的文 廢話不多說 現在風向要判斷 就幾點 1.實體經濟如何? 由於台灣已經全台科技島 而且好一點公司幾乎都有上市 a.緊盯大盤指數以及電子指數 b.投資區域的收入 c.投資區域的人口成長 d.投資區域的基礎建設 e.投資區域的租金狀況 以上這幾點 可以做為保底 抗跌的護城河 2.供給量 目前我最在意這個 首先討論 建商有去化土地庫存需求嗎? 沒有 因為這波lesson很好 建商土建融槓桿早就被打跟狗一樣 所以並沒有因為融資壓力必須快速興建銷售
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-09
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Re: [新聞] 桃園醫療改革再波折 青埔清大桃園附 一直凹很難看啦 自己在這行也走跳這麼久了 心裡應該有底青埔經過上次崩掉上來 已經進入不可逆的狀態 目前已經入住的人口 自我吸力已經產生 又不是什麼草漯 客運 當然啦 飯店宅那些之後蓋好 租金會被幹爛 房價大概要盤整一陣 有點膽子 說個建案 立好價錢flag 啊 麥當勞都營運了 還可以扯其他 台大竹北也就一個破emba啊 竹北是泡沫？ 青埔現在進去置產都知道 就是要再等十年 不過你桃園也找不到 比這邊更有未來的點啊 不算投資報酬率 這邊十年後獨霸桃園沒有問題 話說 徵 威均帝璽平轉 不要後面買高的 46以下
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-07
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Re: [閒聊] 去槓桿進度 昨天聊天才有人推這篇 我都忘記自己發過這篇惹 那時候滿逆風發的 現在想一想 原來已經是基本功融入在日常操作之中 運氣贏來的 還是要靠實力才能保存 那就來檢討一下吧 : 最近應該能感受到持有房地產的持續成本 : 而且這幾年很多人剛入坑 不太清楚操作房地產是有點累人DER : 2023也到最後一季惹 最近又賣掉兩間 : 總計是賣了三間 買進一間 : 為了應付年底到明年初的手上交屋潮 已發生事情的金流確保 : 也考慮政府可能搞人 手上屯點現金實在 反正丟在美金定存賺時間價值 邏輯推理的未來預測 : 賣 新北 桃
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-03
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Re: [閒聊] 預售屋貸款災情 這單純是經驗問題啊 我很早就提醒金流問題 因為銀行打交道久了 有過一次景氣循環就知道 銀行就是標準雨天收傘的產業 你能做到只有一件事 就是你要先躲雨 然後把傘提前還給他們XD 這次政府忘記第幾波早早就讓你土地只能借4成 然後利率也不漂亮 3000萬以上還要送總行 鑑價也他媽機掰爛 先有5年稅務打擊 後有土建融壓縮成數 順序完全錯了啊 我最近都在嘴央行 要打投機我覺得很好OK 但是你要讓供給出來啊 你供給不出來 居住又是硬需求 對於房價哪有幫助 然後新青安又來一個火上澆油 不過也是啦 央行負責打投機 但是應
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-10-02
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Re: [閒聊] 楊金龍：一兩個禮拜內有協助措施、排除 嘻嘻 玩過頭了吧 說真的啦 這幾年政策都是荒腔走板 像是預售屋禁止換約買賣 違反財產自由處理基本原則 預售屋還只是選擇權 根本沒有什麼土地法 上位下位的問題 我寧願看到什麼短期買賣 獲利課徵100%之類的法條 徙木立信 這他媽誰都知道 結果整天讓法的可信度蕩然無存 當然不用期待大家相信政府啊 什麼交通爛 詐騙島 完全不意外 政府就這樣搞惹 但是這跟DPP無關 我自己覺得誰在執政都會受迫於民意這樣搞 因為政治 交通 治安 就是國民平均素質的展現 程度在哪 表現就到哪 法條基本 不追朔既往 以及信賴保護原則
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-09-24
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Re: [閒聊] Ceca該出來穩定軍心了吧? CECA的文章 因為他的文體 還有內容都滿初心 我都沒細看過 但是我也從來沒有噴他 因為就結果來說 他是好的 他貢獻值在於 1.初心的東西 可以一直講 不厭其煩帶領新手入門 即使內容有些怪怪的 有些錯誤 不過終究會引導一個結果 就是買就對惹 2.信心加持足夠 願意幫大家解決一些各案小問題 不過隨之而來 缺點就是 男人嘛 有點舞台 好為人師 就是要開始亂凹了 基礎知識不夠 但是喜歡生搬硬套 裝懂 裝B 最後就是文章那文體 我覺得稍微有點學經歷 很難長期都看完並且接受 但是就結果來說 功德無量 對一般小白來說
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-09-22
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[閒聊] 這波政策討論 說真的都來到第七波 不知道怎還能這樣恐慌 一個事件出來 要能夠深入思考 不動產:經濟成長的結果 關鍵還是經濟成長如何 舉例來說啦 狀況是 全部政策都拔掉 但是大盤回到12000 台積電回到500 大家分紅對折 VS政策都在 但是台積到1200 大盤上25000 分紅繼續變多 哪一種比較會跌 對房地產價格打擊比較大 用滑水道來比喻好惹 政策可以把滑水道弄得彎來彎去 很長很遠 但是只要有水 終究會流到水池裡 再舉一個最誇張例子吧 全款買房 然後要1000萬現金 年薪200 生活費100 存100 那就是存10
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-09-20
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Re: [閒聊] 為啥竹北房子還能一直漲？ 發文這個廢問仔整天洗版是滿煩的 剛度假回來閒聊一下 新竹為何一直漲 提過很多次 我就快速帶過 1.全台算最缺房都市 2.薪資極高 中堅實力滿盤極強 3.老人指數低 未來動能強大 4.科技業全台最強沒有之一 之前私下有聊到 新竹房子還在低估 只是很少人意識到 要知道全台最被豪宅線影響的 就是新竹 如果今天全台豪宅線都打開 均價噴最多 就是這 台北 台中 高雄 豪宅我們不討論 我是說成交均價 含中古屋那種 之前有人說100 我覺得沒什麼難的 惠宇謙和我跟你各位講 120是有可見性的 現在因為板上太多廢問哥 就
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-09-15
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[閒聊] 把最近總結一下 房地產也一路漲好幾年了 之前就不再討論 讓我們從上次收縮期開始講起 上一次收縮 就是因為房價已經漲高 科技業也來到高原 可是後來大殺器 新青安 這不是補貼貸款那種小事 是改變本益比這種巨大改變 有鑑於資訊落差越來越小 大家馬上意識到 40年貸款可能成為常駐被動 然後地震 老舊房屋比例甚高 缺工 通膨也成為顯學 大家都得到一個關鍵訊息"新屋開工量會越來越少" 於是新青安開始瘋狂搶房 新古屋被買走後 買家吃到甜頭搶進預售 把價格一路推高 這時候依據市場機制 應該會壓抑交易量 可是政府一直用政策去干預市場 有時
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-08-24
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Re: [心得] 魯空還是學不乖 我解釋清楚一點好惹 我猜你是說 大量供給新區 像最近常講a7 以後交屋 房租會受到壓力 是有這可能沒錯 但是這在全房地產量體太些微 頂多這區問題而已 影響不到老區 要知道老區的房地產量》新區 那我們就來實際討論 成屋後供給量影響租金問題 就用竹科匯來討論 現在好像貼591會被統 那直接講 四房租金大概40000 房價大概也就只能到2250附近 為什麼會這樣呢 這是科技業供不應求 PE ratio要經過市場檢驗這樣 大量交屋新區尤其是這樣 那如果看關新路那種 大概租金換算房價就更高 台灣每一區房子都走這套路
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-08-21
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Re: [請益] 貸款難貸會一直持續吧？ 好 我出來洗地 之前應該有說過 房地產 短期看消息 中期看政策 長期看經濟 這幾年政策太多 導致市場失靈很嚴重 越去干預市場 越讓市場混亂 應該就是這次的體現 之前已經分享過 72-2貸款的處理方式 對於要買的 買預售屋 中古押貸款條款 大概就這樣 反而不是甚麼大重點 比較值得去細思的反而是投資利基 關鍵只有一個 優質貸款已經逐漸稀有化 舉例來說 現在一樣物件 一樣人去貸款 就算能貸款 條件一定比較差 所以具體操作是怎樣 只要是優良貸款 (年份 利率 成數) 鎖起來 只租不賣 原因很簡單 因為接下來市場上
mfcke  ·  房屋 home-sale  ·  2024-08-17
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