推 s910211: 推 03/18 23:25
推 chen831030: 推 03/18 23:35
推 abdetom: 推，只是我三年前還真的買了一間新竹的角間店面 03/18 23:49
→ abdetom: 租金現在是有上漲一些，房屋價值覺得應該也是漲不少耶?! 03/18 23:50
→ abdetom: 但漲幅真的比當時買的老公寓差就是了，租金也比公寓差:< 03/18 23:51
推 panmomo: 推 03/18 23:51
推 jaricho: 推。但透天屋主聽了會不開心 03/19 00:01
今天我講的東西是"長期投資"的操作和細節.
養透天店面和養土地你對比一下.
土地優點就是你隨時可以用地價賣掉,甚至不爽自己蓋.
透天店面的缺點就是,你...不知道你這輩子等不等的到被收購.
然後彼此共同的優勢就是,這是土地價值.
土地一般漲得比建物還猛...因為他建築成本那一塊是不用計算的.
所以在建築成本相對地價越高的地方,上漲的時候,反觀土地上漲比重就會越重.
而土地的缺點就是,建地貸款就是土建融資,七年期,又要開發計畫.
你最差也要弄一個停車場.
但是透天店面...比較慘你也是用商用不動產貸款六成30年.
甚至很多可以偷渡用"住宅"去貸款八成30年還加寬限期.
土地另一個缺點就是.
出租投報率超低.
幹道透天店面雖然出租投報率也很低,但怎樣也比土地高.
而因為老透天店面建物殘值很低,所以房屋稅幾乎可以忽略,地價稅則是跟土地半斤八兩.
所以,當你錢不夠多的時候,養透天店面當養地是ok的.
只是你不知道哪一年才可以回收.
但是你可以在貸款那邊有很多優勢和彈性使用資金的手段.
而透天店面的風險就是被建商放生.
所以操作的時候必須解決這個風險,也就是買在他一定要收購你才有辦法整併的點位.
而當你卡到這個點,你就有"決定權"
你的決定權是"這一整塊整併哪時候進行"
例如你覺得你的都市未來才要暴漲,建商提早來卡位要整併土地.
你可以很邱條的跟他說NO....
直到你爽的時候再接受整併,甚至你可以主動去找開發公司或是建商做整併.
(當然就算你主動也不一定會成功...因為釘子戶不會只有你一家)
這就是透天店面的奧義...
長期投資養這個只要養到被整併.
你會有比養其他住宅產品更高的收益解.(比照土地)
但是又比土地好養非常非常多.
外加金額的負擔比重又比土地低非常非常多.
但是中間操作你就必須避開所有你可能被放生的風險之外.
你也要注意你這筆資金要回收是不知道哪一年的,所以不可以有急著要回收的可能性產生.
否則就會像現在這種局面.
現在絕對不是賣透天店面的時候.
畢竟他低迷太久了,未來總有一天會報復性反彈.
但是你不知道哪時候才報復性反彈.
因此你這時候急用錢而把透天店面賣掉,到時候過兩年報復性反彈大噴.
你就哭死在被窩裡...運氣不好一差就是8位數.
所以養透天店面就千萬不要"缺錢"
至於如果是很複雜巷子裡面的透天.
尤其非台北..
那個.....
另外再給一個忠告.
除非你是整併成面寬5.5~6米以上的別墅來轉賣.
否則不要腦殘把巷道透天拆掉弄成空地這樣賣.
再爛的透天,你都想辦法翻修起來.
不要說甚麼你有土地價值,建物那麼爛我弄成空地賣像比較好.
這種虧一堆人吃過,不要再跳坑了.
就算他只有2F....你也不要敲成空地賣.
光它還可以做危老就先有一個優勢之外.
老透天很多是包租公接手.
2F透天上面搭鐵皮就變成三層,可以改5個套房收租...
所以只要價格到一個水平,至少你會有包租公收購的出場機制.
另外你把透天打成空地.
你隔壁兩側的鄰損你先吵不完,你還要幫他們做防水,不然颱風來他家會變水族箱.
而且土地小一點的例如不到20坪,你打成空地你新建照還不知道怎麼請(土地太小請不過)
道路用地也是沒那麼缺錢不要賣掉,不然你如果例如要兩間拆掉蓋一間車庫別墅.
你的容積計算也會吃大虧....
很多深信他的透天價值是土地的,把建物拆了想要比照地價賣.
之後才發現,他連原本有爛屋的價格都賣不到...
還惹了一大堆跟兩側鄰居的吵架困擾...
外加花了一大筆拆除清運費用.
不要再犯這個錯了!!!!
巷道透天的價值也是他的住宅空間價值.
也就是.
同樣兩棟40年6米巷透天.
一個3F,一個增建滿甚至蓋到4F的.
4F會比3F明顯值錢.
而土地唯一要注意的就是.
如果你土地面積少於...之前是12,最近很久沒碰小地坪透天我不知道有沒有改.
之前土地小於12坪的透天,有很多銀行放款會被刁難...包含農會這個好用的工具.
所以土地不要太小就好...
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:22:41
推 jump0517: 推 03/19 00:07
推 foda: 推 03/19 00:18
推 SINW: C大覺得限貸什麼時候會解禁？好悶 03/19 00:18
要有一個明顯的災難.
不一定要房地產,也可以是金融災難之類的.
你要給央行一個理由.或是說台階.
上一次解禁是2016...你可以參考看看.
另外2020的疫情.
那時候一開始大家都很緊張.
政府甚至有刺激不動產市場的一些政策.
有興趣可以在本版翻考古文章.
那時候本版都有在討論.
只是無限QE來的太快....因此...就.....
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:24:26
推 liu1981sssss: 店面慘，現在淘寶蝦皮買一堆，很多都線上看，目前只 03/19 00:26
→ liu1981sssss: 能租給連鎖加盟業者，如小七，可不可，拉亞等等 03/19 00:26
推 Fuxi81: 中間透天不也有可能會被放生？ 03/19 00:32
這就進階到下一個計算.
通常一整排店面,你要計算你離邊邊有多遠.
邊邊包含大樓,三角窗,或是無法蓋大樓的任何東西.
太遠,你就有機率"在那個方向被放生"
而最好就是,例如你這一排就是5棟好了,一側大路一側巷子.
五棟你買正中間那棟就無敵.
因為建商無法放生你光靠另外兩棟蓋..他面寬不足.
但是如果你是一整排10棟就好,你買中間.
那你還是可能會被放生.
當然如果一整排,你就想買這邊.
而你又確定你自己不是釘子戶.
那你就假設你兩側鄰居如果是釘子戶會怎樣.
同樣的例如七棟好了.
你買中間,也就是你左右兩側都是三棟.
這樣你左右兩側就算出一個釘子戶也沒差.
因為那一側建商無法光靠兩棟就蓋大樓.
所以她釘子戶至少代表他那一側會一路無法蓋大樓拖下去.直到她或是他的孫子軟化.
而你還有另外一側...一樣那一側如果也是釘子戶,那依然是安全的.
因此細節操作你就要假設你鄰居是釘子戶,你會不會帶賽被放生的問題.
大樓通常都要12米以上面寬...199x年還可能給你蓋個甚麼八米面寬,現在很難這樣蓋.
所以你只要順著這些狀況去挑貨.
至少你無法保證你隔壁是釘子戶他哪時候軟化.
但你可以保證,你不會被放生,建商只要有機會蓋,一定都還是會找你談...
而有一種.
例如空地旁邊第一棟的透天.
這種喔...
如果順風的時候,這種透天最容易被談.
只藥那一塊地要蓋,建商理論上會找你談.
但是發生過.
建商買了空地就蓋了,他沒打算去談....也就是他連嘗試都沒有就去請建照的悲劇.
然後你就變成最悲慘的"大樓隔壁第一棟"透天.
這種透天被整併的機率最低之外.
你的任何增建都會被檢舉,因為你可能擋到人家視野或是光線.
你的翻修也可能被檢舉,因為你有噪音和震動,甚至對大樓產生鄰損.
隔壁大樓有人吵架丟碗盤,也可能從窗戶飛到你家.
外加大樓隔壁有強烈的壓迫感+很差的風水....被壓著一輩子無法抬頭.
所以...這種東西雖然表面上有最佳的時間效力.
但我視他為賭博...他有一定的賭性存在....
投資人不賭博...所以我不碰這個...交給勇者去衝就好.
※ 編輯: ceca (114.35.187.97 臺灣), 03/19/2025 00:43:42
推 uvuv: 推，謝謝分享 03/19 00:46
推 Fuxi81: 感謝分享 03/19 00:50
推 PTTMAXQQ: 推，所以說如果只是想要賺錢， 03/19 01:34
→ PTTMAXQQ: 挑簡單的來做就可以了，店面就讓高手去玩吧。 03/19 01:35
推 heroic: 推推 03/19 05:55
推 quiet93: 那你幹嘛卡那麼久不賣 03/19 06:25
推 quiet93: 現在少子化，很容易就斷了，哪那麼多孫子可期待 03/19 06:27
推 killermech: 推這篇精華，探討了土地、住商空間、都更價值 03/19 07:12
推 chiba: 那樓店呢？有比較好嗎？ 03/19 07:32
推 mtbb: c大強調的是空間價值，如果樓店能帶個二房或三房，甚至門口 03/19 08:09
→ mtbb: 可停車，我覺得不錯 03/19 08:09
推 mtbb: 之前在找小路店面帶套房的，我都設想把店面當倉庫出租，回想 03/19 08:11
→ mtbb: 起來沒買蠻可惜的 03/19 08:11
→ potential208: 鬼島真是世界奇蹟的寶島 03/19 08:32
推 neck1982: C大好文推 03/19 08:51
推 dakkk: 坐等教主來回 03/19 08:58
→ sareed: 台北"市" 非起不來的區 問題不大 03/19 09:27
推 narotic: 其實就兩個字 地段... 03/19 09:29
推 bustinjieber: 因為無論商業或是住宅， 03/19 09:38
→ bustinjieber: 背後的價值跟獲利都是綁定通膨 03/19 09:38
→ bustinjieber: 也就是基本面，投報跟不上自然不會漲。 03/19 09:38
→ bustinjieber: 目前階段，有些地方會開始時間停止 03/19 09:40
推 sdhpipt: 那種土地持份特別多的 很多是地主戶 不是隨便塞的 XD 03/19 09:41
→ sdhpipt: 四五十年前的人還沒有建蔽率的觀念 比如說五樓公寓每層 03/19 09:41
推 licklabium: 請問那南部老平房，應該拆除平房再賣，還是保留平房? 03/19 09:42
→ sdhpipt: 30坪 給你6坪土地持份 大部分人都覺得沒有問題 XD 03/19 09:42
→ sdhpipt: 然後剩下的土地有辦法的話會被分割出來給老地主獨立持有 03/19 09:42
→ sdhpipt: 最好的狀況是老地主塞紅包給公務員 他不小心核准了法定 03/19 09:43
→ sdhpipt: 空地另外蓋小房子 差一點的狀況是地主持有一樓然後空地 03/19 09:44
推 licklabium: ttps://i.imgur.com/9w9btDR.jpg像這樣的應該拆嗎? 03/19 09:44
推 marsleon: 推一個詳細精華，不過這是長期抗戰玩的東西 03/19 09:44
→ sdhpipt: 蓋違建連在一起使用 或是變成私設巷道 沒辦法分割時才會 03/19 09:45
→ marsleon: 有閒錢買來放的方式 03/19 09:45
→ sdhpipt: 變成特定一戶持有超多土地持份 03/19 09:45
→ marsleon: licklabium => 這個看有沒有整併價值吧，最少他有危老 03/19 09:46
→ marsleon: 但用不用的倒是另一個問題，搞不好拆完後再蓋過30年 03/19 09:47
→ marsleon: 又一個危老資格，這要因狀況地緣不同而定了 03/19 09:47
推 sdhpipt: 這種老平房 地上物沒有辦保存登記的話 應該是不能算危老 03/19 09:48
推 mtbb: 回lick，我的話不拆，但整理成有人會租的標準，再且走且看 03/19 09:48
→ marsleon: 我們屋況這種的老平房也是基本鐵皮包一包，+-出租 03/19 09:54
推 sdhpipt: 有些地方可以包 台北市這種跟空拍圖不一樣很容易被拆 03/19 09:55
→ marsleon: 因為也還牽扯到有無保存登記問題，不過這是細節不影響 03/19 09:55
→ marsleon: 大方向，以前的東西通常是蓋好蓋滿，留著有人租會比較好 03/19 09:56
→ sdhpipt: 如果是宜蘭 沒超過土地邊界 幹啥都不太有人管 03/19 09:56
→ sdhpipt: 你照片這種平房很明顯不是蓋好蓋滿啊 一半面積是院子 XD 03/19 09:58
→ sdhpipt: 這看起來很像眷村式的平房 階級不低的軍宅 XD 03/19 09:58
推 marsleon: 樓上專業，是大條路旁的眷村宅，不過蓋好蓋滿也算半個吧 03/19 10:00
→ marsleon: 以前時代加蓋的遮光、增建那些既存違建不太會去管你了 03/19 10:01
→ sdhpipt: 眷村有好處 幾乎都有合法房屋權狀 這樣可以合法整修的 03/19 10:01
→ sdhpipt: 同時代的磚房平房 或是自建透天 很多都沒有保存登記 03/19 10:02
→ sdhpipt: 不過眷村不一定有土地 所以沒辦法合法改建 03/19 10:03
→ sdhpipt: 軍人的眷村大部分都沒土地 如果是公務員或公營行庫 很多 03/19 10:03
→ sdhpipt: 都早就偷偷把宿舍土地讓售了 XD 03/19 10:04
→ sdhpipt: 認識鐵路局的 買了八德路一整排宿舍爽歪歪 03/19 10:05
推 marsleon: 其實L大應該主要是老房子跟自己生活圈太遠，管理不易 03/19 10:05
→ marsleon: 的問題居多，我們是同城市管理比較方便 03/19 10:06
推 myps6922: c大好文朝聖 03/19 10:49
推 novia0823: 但前提是‘無期限’地上權，能無期限使用該建物的概念 03/19 10:54
→ novia0823: 等同於擁有土地使用權，所以不僅是空間價值，還包含無 03/19 10:54
→ novia0823: 期限地上權的價值。 03/19 10:54
推 Ddylan: 推 03/19 11:01
推 sdhpipt: 但是在台灣 地上權幾乎無法辦理銀行房屋貸款 算很大缺點 03/19 11:49
推 planta: 乾貨滿滿，比吵架文有益房友，不愧是西卡。 03/19 12:04
推 celine007: 專業推！ 03/19 12:08
推 chouwang68: 今天是好日子，教主與西卡都回歸本業做精闢分析，讚 03/19 12:18
→ chouwang68: ！ 03/19 12:18
推 hcdee90: 推好文，長知識 03/19 13:10
推 l145678p: 謝謝分享 03/19 13:12
推 ken40220a: 感謝，非台北都更分析跟老透天分析真的很受用，我之前 03/19 13:18
→ ken40220a: 為了阿媽的透天想了一大堆爛招，在專家眼裡都是賠錢， 03/19 13:18
→ ken40220a: 還好我沒有做下去 03/19 13:18
→ ken40220a: 感覺連排中間店面很適合不想給兒子繼承給孫子繼承的那 03/19 13:18
→ ken40220a: 種客群，如果其他大大看兒子不爽可以多投資一點店面XD 03/19 13:18
