推 CaLawrence: 我是用（租金收入扣除持有成本與資金成本）/頭期款04/21 12:30
推 childeviler2: （租金*12-貸款利息*12-稅金-雜支）/頭期款？04/21 12:32
推 NTU303150195: 總價04/21 12:32
→ NTU303150195: 第一條就是了，剩下都零頭，給那些IRR仔去玩04/21 12:33
推 alanbread: 市場上都是用第一種算法，你自己要長期持有可以用第二04/21 12:34
→ alanbread: 種算現金投報率04/21 12:34
推 fakm: 真的沒要住想賺租金還是賣掉買收租件吧04/21 12:40
推 quiet93: 好人房東04/21 12:40
推 angele: 用第一種算法的話，房租不能再提高一些嗎？1.5%真的小心04/21 12:40
→ angele: 酸。04/21 12:40
→ fakm: 住宅這種投報還要擔風險 且不是多間在分散風險 根本做公益的04/21 12:41
推 ChikanDesu: 年收入要減貸款利息阿 所以你的例子報酬率應該是是負04/21 12:43
→ ChikanDesu: 數吧04/21 12:43
推 quiet93: 你房貸2600萬，利息2趴，一年利息是52萬，租金收入60萬，04/21 12:43
→ quiet93: 扣除利息，一年租金收入8萬04/21 12:43
→ ChikanDesu: 喔你房貸是本利合 那還是很慘04/21 12:43
→ quiet93: 看你的算法，你的頭期是1300萬04/21 12:44
→ ChikanDesu: 你也要賣得掉才有可不可惜的問題04/21 12:44
→ quiet93: 1300萬，一年定存利息1.7趴，放銀行有22萬04/21 12:44
推 blargelp: 跟別人討論時 收入/總價。每個人條件不同。04/21 12:44
→ blargelp: 自己在算財務帳時 就CaL說的那樣04/21 12:44
→ ChikanDesu: 所以實際負報酬 04/21 12:45
→ quiet93: 1300萬放銀行可以收22萬，你現在收8萬04/21 12:45
→ quiet93: 你覺得你報酬率要怎麼算？04/21 12:45
→ ChikanDesu: 就實際上是負數阿 因為有可替代的我保證報酬04/21 12:45
→ ChikanDesu: 的保證報酬04/21 12:45
→ quiet93: 當然你可以用你自己開心的算法啦，我自己算租買是這樣算04/21 12:46
→ quiet93: 的，給你參考04/21 12:46
推 abyssa1: 都要算啊 一個是毛投報率 一個是現金投報率04/21 12:46
→ abyssa1: 最好再加一個現金流量分析04/21 12:46
→ quiet93: 高總自住，用租的最划算04/21 12:46
→ blargelp: 上面是講純租金的部分。最好加上幾年後的預計房價算IRR04/21 12:47
→ ChikanDesu: 這種房用途只有一種 那就是配偶選擇權04/21 12:47
→ ChikanDesu: 那就是增值要算 但誰都算不准04/21 12:47
→ quiet93: 甚麼預計房價？看哪個縣市阿爸，這個總價有些縣市不會再04/21 12:48
→ quiet93: 漲了04/21 12:48
→ quiet93: 買高總不就是為了自己爽住嗎04/21 12:48
→ ses15763: 第二種又沒啥問題啊， 隨著本金償還， 報酬率會趨近於04/21 12:48
→ ses15763: 第一種04/21 12:48
推 abyssa1: 你這扣完成本現金流量是0吧04/21 12:48
推 Mithra: ㄧ是用來看這個物件能不能買的04/21 12:49
→ Mithra: 二是用來和其他投資標的比較（ex股票）04/21 12:49
→ quiet93: 反正隱含成本就是你每年倒貼14萬給你租客啦04/21 12:49
推 fo11ow: 當然是1 所以你貸款成本也要考慮進去 04/21 12:49
→ abyssa1: 淨投報率都是要扣利息支出的 你這都負值04/21 12:49
→ Mithra: 另外這種東西拿來租才浪費04/21 12:49
推 blargelp: 對啊 這是自住件吧04/21 12:50
→ abyssa1: 利息成本52萬+其他成本10萬>租金60萬04/21 12:50
推 quiet93: 其他成本就算了啦，應該也不會每年都有吧04/21 12:51
推 blargelp: 要嘛爽爽自住 要嘛賣掉吧 這總價物件租投差、增值也不好04/21 12:53
推 quiet93: 趨近第一種有什麼值得開心嗎？銀行定存1.7趴不用管理房04/21 12:54
→ quiet93: 客04/21 12:54
推 abyssa1: 3900萬的房子 基本上也不太增值04/21 12:54
→ blargelp: 再要不然就是還有空間增貸做操作 這樣的話租人沒關係04/21 12:54
→ quiet93: 你覺得留著自住會浪費很正常，外面1.5趴就能租到，你何04/21 12:55
→ quiet93: 必花2.5的成本買04/21 12:55
推 ChikanDesu: 增貸也不適合阿 不太增值投報差的物件增貸意義在哪04/21 12:55
→ ChikanDesu: 你本身光是租金就應該至少3-4%才有增貸的意義 不然你04/21 12:56
→ ChikanDesu: 直接拿本金買股質押也一樣的意思04/21 12:56
→ quiet93: 又沒上漲，增貸不就是把自己放進去的錢再給利息拿出來而04/21 12:56
→ quiet93: 已，意義在哪？04/21 12:56
→ blargelp: 透過增貸操作把負金流補起來吧。不過好像真的意義不大04/21 12:56
→ blargelp: 就只是從不要持有 變成 放著也不會怎麼樣04/21 12:56
→ quiet93: 現在的房價，低總都沒有3-4趴租金了，何況高總04/21 12:57
→ ChikanDesu: 增貸只有你是繼承的房地合一新制加減賺兼避稅可以先貸04/21 12:57
→ ChikanDesu: 出來，不然就是等都更高投報老房想持有又要靈活 04/21 12:57
→ quiet93: 有1300萬放債券，就能租你家這間了04/21 12:58
→ ChikanDesu: 所以說這種房就是爽住取得配偶權 不然你租被趕走很丟04/21 12:58
→ ChikanDesu: 臉04/21 12:58
→ ChikanDesu: 踏實感無可取代04/21 12:58
→ ChikanDesu: 如果你只是單身要住那真的超浪費 找個裝潢好的直接租04/21 12:59
→ ChikanDesu: 就好了04/21 12:59
推 macetyl: 你還沒算空窗期，還有房子折舊不太可能租到現在價格04/21 13:00
推 Ischolar: 不要自欺欺人，好嗎？04/21 13:01
推 ChikanDesu: 真的能賣3900那你要感激阿 超漲04/21 13:05
→ ChikanDesu: 房市也有狗與主人的關係 只是台北市租金跟房價乖離太04/21 13:06
→ ChikanDesu: 大了04/21 13:06
→ ChikanDesu: 死老人都不好好漲租==04/21 13:06
→ lazarus1121: 我自己是用2來算，所以覺得投股市比房市穩多了04/21 13:08
推 quiet93: 租約到期房東不續租，那也不叫做被趕走，好嗎04/21 13:10
→ quiet93: 這種租金範圍選擇很多，而且好房客沒什麼對手04/21 13:11
→ quiet93: 捨不得賣的房東，根本不可能把這種範圍租金的房客請走04/21 13:11
→ quiet93: 隨便空租一個月就5萬，還要重新整理，就算漲租5000都要04/21 13:13
→ quiet93: 先虧一年04/21 13:13
推 stun991: 純投資用2吧，金流出多少進多少04/21 13:13
→ quiet93: 用2就是8萬/1300萬04/21 13:13
推 hellovega: 看你是租金流還是價差流04/21 13:33
→ hellovega: 前者高股息ETF概念，後者市值型ETF概念 04/21 13:33
→ hellovega: 租金流的話，除以總價應該要抓5-10%04/21 13:33
→ hellovega: 不然租金就被利息吃光光了04/21 13:33
→ hellovega: 除以頭期應該是抓12-20%04/21 13:34
→ hellovega: 這個前面大神都有教，多看西卡文04/21 13:34
※ 編輯: urusv8 (203.69.216.173 臺灣), 04/21/2025 13:56:48
→ cpa0426: 每隔一陣子就會出現的文= =04/21 13:57
對我來說是人生當中第一次@@
※ 編輯: urusv8 (203.69.216.173 臺灣), 04/21/2025 14:11:18
推 moonwoman: 當然是房屋總價啊 我都全款買房的 沒有房貸04/21 14:31
噓 oncloudy: 你這物件是怎麼了…..？04/21 14:34
→ oncloudy: 3900只能租5萬？台北市不可能這麼低啊04/21 14:35
→ oncloudy: 低了吧 台北市11xx 就能租4萬8了04/21 14:39
台北市11XX萬的房子有辦法租到4W8 ???
怎麼我查到都大概2萬左右而已＠＠
https://rent.591.com.tw/18595648
→ oncloudy: 全合法 有竣工證明(合格完工證)04/21 14:39
→ oncloudy: 你這房子每個月要貼3萬 現金流負數04/21 14:39
→ oncloudy: 不是自住的話 已出租來說根本理財失敗 04/21 14:39
→ oncloudy: 除非你是放著等增值04/21 14:39
→ oncloudy: 但不可能3900萬的房子給別人住啊04/21 14:39
→ oncloudy: 他一個情緒低落GG 你虧2000萬04/21 14:39
→ oncloudy: 2000萬/5萬一個月=400個月=33年04/21 14:39
→ oncloudy: ㄜ這以投資的角度來說 風險極大 收益極低04/21 14:39
看起來真的有點慘…
※ 編輯: urusv8 (49.217.125.142 臺灣), 04/21/2025 15:00:41
推 oncloudy: 抱歉剛坐電梯 可能網路卡了 04/21 15:17
→ oncloudy: 沒發出去 打開app又連發兩則 04/21 15:18
→ oncloudy: 我是指公寓3樓以下唷～ 04/21 15:23
→ oncloudy: 2萬 23坪是沒裝潢沒規劃的地板價吧 04/21 15:23
→ oncloudy: 但不論電梯或公寓 都不影響計算投報率 04/21 15:23
→ oncloudy: 因為最後比的都是現金流跟投報率。 04/21 15:23
→ oncloudy: 加油QQ 但多了解都是好事啦～～ 04/21 15:24
→ oncloudy: 買得起3900萬出租 實力也算不錯了 04/21 15:24
買這間是因為旁邊有捷運站正在興建
但都蓋了10年還沒蓋好...超扯的= =
應該還要再兩年...所以想先租出去等增值
※ 編輯: urusv8 (203.69.216.173 臺灣), 04/21/2025 15:29:31
推 quiet93: 你的租金沒有不合理啦 04/21 15:38
→ quiet93: 1.5趴租金投報就是現在的水準 04/21 15:38
→ quiet93: 尤其高總租金本來就會更壓縮 04/21 15:39
→ quiet93: 低總是因為有政府的租金補貼幾千元多撐一下場面 04/21 15:39
推 oncloudy: 賺價差就放寬心 別想出租投報率 04/21 15:53
→ oncloudy: 重點擺在資本利得上 就好啦～祝賺大錢 04/21 15:53
推 Reborn0817: 推2樓 04/21 16:23
推 sernidle: 有含管 跟車位嗎 04/21 16:34
管理費3XXX租客要另外自付
有含坡道平面車位給租客
※ 編輯: urusv8 (203.69.216.173 臺灣), 04/21/2025 16:52:05
