作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [閒聊] 五樓老公寓的五樓 長線是不是不太有人要
時間Sun Mar 26 10:29:47 2023
台北我不清楚.
因為理論上來講,台北五樓抗性會比較低.
中南部五樓最大抗性就是定期的漏水維護成本.
在之前,例如2010年的時候,公寓五樓在非雙北的市中心.
我們投資客入手價大概在150以內,2010年低的可以到100以內.
翻修好大概賣在230~250...超過250會變很難賣.
(你可以取我們投資客吃貨出貨價的中間數字當作一般屋況老老但是可以住的價格)
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12891586.html
大概這種等級)
而非五樓翻修費用通常和五樓會有差異.
主要是頂樓防水的問題,坐起來我們投資克大概都在4~5萬左右.
就是頂樓先做一次表面處理,然後做防水...很基本的防水處理.
但通常效果都很有限,主要是頂樓漏水也可能從屋禿樓梯間,或是女兒牆滲下來.
而如果你連屋禿和女兒牆都做,因為工的關係,費用就會大漲.很容易破10萬.
投資客通常就不做,然後從內部打針,或是內部區塊牆壁敲到見磚後裡面做防水.
但無論怎樣,這樣搞一圈就還是可能要抓逼近10萬的成本.
然後你想,你房子買價1xx,可能買130,你光防水就要做10萬.
喔,你說十萬不多阿.
你可以想像,如果你今天買一間新北1300萬的公寓,你防水要做100萬是甚麼感覺..XD
台北公寓2600萬,做防水200萬是甚麼感覺.
投資麻煩看比例好嗎,沒人再看絕對數字!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
並且以上是投資客處理價....我們很熟,做事情很精準,並且做事情很基礎.
一般人喔.
不要講我那個親戚60萬還沒搞定漏水事件.
(大概工班看他公寓5+6都要3000萬了,瘋狂坑殺他)
比較完整的作法,頂樓先全面打除,裡面做不織布,然後上面上磁磚.
這樣搞一片又非投資客在被坑一點,20萬就去了.
你房子買1xx,防水做20萬....甚麼感覺?
光防水工程的費用就快跟你頭期款一樣多,你後面還有其他裝潢費喔...顆顆.
你要想,會買到公寓五樓的人,手頭已經很緊了,好不容易擠出30~40萬要買房子.
你買了五樓,裝潢後就沒錢了,你還要她出一筆20萬的防水費用?
而持有五樓也是,他每個月支付貸款就很緊了.
你還要她每過幾年要出一筆幾萬塊的漏水維護費用?
so....
漏水成本過高,讓五樓的買家或是屋主都痛不欲生.
所以五樓成為市場毒藥的原因是這樣來的!!!!
現金成本過高...
當然通常我會建議搭鐵皮,鐵皮光頂棚15萬下去,在颱風來之前會很無敵.
(鐵皮是偉大的發明)
但是颱風來了側風一吹,雨從側邊近來,還是要漏的.
因此你把側邊包起來,那還是要2x萬....
另外這還不包含屋凸,要徹底屋凸那一塊還要包,會再多一兩萬.
(當然啦真的有五樓公寓的我還是會建議你這樣做...不要再做白癡防水了,鐵皮是偉大的)
so....在以前,五樓公寓就是修復漏水成本過高.
而且只要你不是做鐵皮,你的漏水防護支出就是定期要支出.
當然到了今天,五樓公寓已經漲到,吃貨價大概在300以內(翻倍以上),賣價大概在4xx.
所以相對防水的價格就大幅減少.
因此會越來越多投資客開始做五樓.
當然啦,整體市場來講.
市場是愚蠢又盲目又反應慢的.
所以市場對五樓的印象還留在10年前.
因此你雖然翻了五樓,但是要轉手除非你賣超便宜,不然同樣行情下,還是明顯難賣..XD
當然,如果你吃貨價極低,例如一般廢墟都要280成交,你一項都不做五樓.
但是今天一個200萬的五樓放在你眼前,這麼便宜你不吃??...不吃給我啊不吃...XD
你280賣4xx,利潤可能才4x,還要跟漏水糾纏半天,弄了半天也不一定遇到超大颱風不漏.
賣房子時間要比別的物件久3個月.
而做四樓入手300,賣4xx,利潤也是4x,但是不太用跟漏水糾纏.
因此當然做四樓.
但是你入手價200,這樣你利潤暴增到12x.
靠邀你不做給我做...XD
所以沒有東西是不能買的,任何缺點都是可以用鈔票量化的.
投資市場中,只要缺點已經反映在價格上,那缺點就不是缺點!!!!!!!!
從2010到今天,公寓五樓漲幅有比擬豪宅,透天,美術館,新彎區少嗎?
喔不,公寓五樓漲幅還是要輾壓你們...哈哈.
他單純就是不好處理+同樣賣行情要賣比較久而已.
誰跟你講爛東西不漲?....東西越爛越老越破越漲你不知道.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/13201861.html
七賢大樓拉.
幹,兩年前我在說這東西多少錢自己去爬.
你現在去竹北,找一個這兩年漲得比他多的來聽看看...XD
當然啦,對於台北.
理論上來講台北的公寓五樓也要2000萬.
工程款就算是中南部的1.5倍好了.
(我記得認識的投資客跟我講的價位大概是貴50%)
理論上來講,他的漏水修復費用應該邊際化很大.
所以台北的公寓五樓照理說應該沒有中南部這樣討人厭.
畢竟台北公寓五樓相對工程款的價差已經拉開十幾年起跳.
市場再愚蠢應該也會扭轉這個思維.
因此台北狀況比較不清楚.
除非是台北搭設鐵皮的限制問題+北部多雨能防水做到徹底的工班又少還是怎樣.
所以台北的事情還是要問台北投資客.
他們在市場滾動的才知道真實情況和很多細節的問題到底出在哪裡.
另外這邊還是要再提醒一下.
很多人會說"啊我看某一間賣了兩年還沒賣掉OOXX"
之後就說某一種產品或是地區怎樣怎樣.
這種實在讓我覺得很白癡.
行情1000,他想賣1200你覺得會怎樣?
會它可能賣一兩年都賣不掉很奇怪嗎?
反而如果說"阿那個一出來就被掃掉了,這邊好棒棒"
那更白癡,你是韭菜嗎?
行情1000,他賣900你又覺得會怎樣.
就像今天,協勝發在美術館推那個甚麼鬼價格.
沒看到才開沒兩三天,5x坪高樓層要被掃光了.
真實成交喔,不是跟你甚麼做狀況還是假交易.
阿現在不是冷盤?不是剛交易量很緩慢回溫,為啥他可以熱銷.
阿幹你娘他賣甚麼鬼價格....所以5x坪被秒殺不是剛好而已??
反而價格被他壓制到的學院建設,你看他要滯銷了...顆顆.
你討論一個東西賣的好不好,拜託先看價格.
你今天再冷,"中古屋"交易量也大概也有熱的時候的2/3.
也就是說本來這邊一個月買賣10間,現在好冷好冷,買賣剩6間.
阿你是當這六間交易是空氣膩??
又不是股票,之前一度親眼看到,發生某上市建設公司當天股票交易量3張...
股票才會說熱的時候交易量幾千張再跑,冷的時候交易量趨近於零.
所以你一定金額以上的股票在裡面會拿不出來,你要拿出來會直接跌停板...
阿你是股票腦搬來不動產喔....你會死告訴你.
更不用說如果你是說絕對交易量,其實還是比200x年高...
是201x年交易量大增後,相對"歷史高點"很冷.
阿你們都很愛被這些"數字變化率"牽著鼻子走,看了就覺得很可愛.
交易不是看你家巷口賣了多久賣得掉還是賣不掉決定熱或冷,決定價格上升還是下降.
交易是看,多少價格目前是成交主流,以及這個主流區間是往上還是往下.
以及主流交易價格的交易時間是否拉長.
現在冷盤量縮就是.
主流交易價格停滯在一個數字區間,然後交易時間拉長.
但是依然有交易,賣的便宜的依然被秒殺,賣的貴的依然會賣兩三年賣不掉.
我都不知道整天說甚麼賣了一年賣不掉,或是掛賣沒三天就被掃掉的人.
是智障還是白癡....
你不看他的交易價格,就只看交易時間?
你病了嗎??
啊我投資客去搶你們都看不到的apple物件,當天出2小時就秒殺掉.
那你說這個物件和這個區域向神一樣,房子都是用搶的.
阿我幾個月後拿出來,貪心一點想要多賺一些利潤,所以+200萬掛賣,賣了快一年才賣掉.
那你是不是要說,阿這幾個月房市大地震,要崩盤了,你看他賣了一年才賣掉.
阿同一棟房子,權狀都一樣....一個賣兩小時一個賣一年.
請問你準備精神分裂了沒?
更不用說如果他同時再掛賣,然後同時旁邊吃貨.
之前民族國宅就發生,我這邊再掛賣一間,還沒賣掉的時候,旁邊又吃一間.
阿你是不是要多分幾個人格出來同時說房市大好和災難了??
大概只有同時多重人格又精神分裂,才有辦法讓你解釋房價,是這樣嗎?
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推 s910211: 推 03/26 10:39
推 qqphor: 推 03/26 10:40
推 cade0403: 推 03/26 10:42
推 abdetom: 推 03/26 10:43
推 kurenaiz: 照C大的說法 那南部的5樓5就不建議買了 03/26 10:44
推 suhhwanjen: 看價格啊 03/26 10:51
推 chen831030: 推 03/26 10:56
推 kclvpc: ‘’投資來說 缺點反應在價格了就不是缺點‘’ 這句話感 03/26 11:10
→ kclvpc: 覺很多人不懂xd 看之前不少文章價格都已經比較低了還在整 03/26 11:10
→ kclvpc: 天扯抗性 03/26 11:10
推 RachelMcAdam: 我記得台北到五樓可以弄高度大概一公尺的鐵皮，一勞 03/26 11:32
→ RachelMcAdam: 永逸 03/26 11:32
推 shena30335: 03/26 11:33
推 jerrry: 便宜治百病推 03/26 11:37
推 lcu481131: 台北鐵皮已經放寬到中央210公分，邊緣150公分 03/26 11:42
推 jerry1019: 先收藏 03/26 11:55
推 Pravda: 又來辦教育了 03/26 12:00
推 lanhow: 便宜治百病 03/26 12:02
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推 amethystboy: 任何缺點都是可以用鈔票量化的.....真中肯 03/26 12:17
推 yihua2: 推！謝謝老師。協勝發真的開太便宜了，坐等城揚美都廳拉 03/26 13:14
→ yihua2: 抬美術館價格。 03/26 13:14
推 NITERRO: 好多人邏輯轉不過來，明明地區性質差這麼多 03/26 13:36
推 squllliu: 精實的一篇，可出教材嗎 03/26 14:11
推 udream: 推推推！！！ 03/26 14:19
推 frowning1226: 推~ 03/26 14:31
推 Rrn: 推！我之前講沒有不對的地點只有不對的價錢也是這意思，只要 03/26 15:08
→ Rrn: 價錢對了就能買 03/26 15:08
推 sarra: 推 價格對了錦新大樓都能買xd 03/26 15:16
推 lionwin: 前年年中太普美術君御的價錢有讓人跳一階的感覺，協勝發 03/26 16:15
→ lionwin: 這案子卻有種微蹲的感覺，但單價還是往上，且總價不低 03/26 16:15
→ lionwin: 學院那個短期會停一下，等美廳苑出來，他們就會好賣一點 03/26 16:21
推 zzss: 可以透露一下協勝發的價格嗎? 到底多便宜 哈哈 03/26 16:33
噓 megee: 給你買我ok 03/26 19:20
推 PTTMAXQQ: 推啊！真的網路留言真的有很多腦補君 03/26 21:06
→ PTTMAXQQ: 網路上就是有太多鍵盤俠都不去市場看的， 03/26 21:06
→ PTTMAXQQ: 自以為坐在電腦前能知天下事， 03/26 21:06
→ PTTMAXQQ: 然後在網路上大放厥詞， 03/26 21:06
→ PTTMAXQQ: 好像講越多就越有公信力一樣 03/26 21:06
→ PTTMAXQQ: 垃圾話再多，本質就還是一堆的垃圾啊， 03/26 21:06
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