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大家好週六日休閒體力好, 所以決定整理一些心得寫文章, 不一定對大家有用,但就是自己給自己做一個記錄,以後回頭看也能檢討自己的成長。 正文: 身為一個擁有房地產的人, 我個人還蠻在乎帳目的管理, 並且喜歡用數字化加表格的形式來呈現。 這樣的好處是可以非常清楚掌握自己的資產狀況。 那以下不廢話, 介紹我目前常用的幾個表格, 可能不符合一般的會計模式,純粹就是我個人習慣。 理念: 我把每個案件都視為一個個體。 每個房子都有自己的各種係數, 還有金流進出。 第一步就是針對這個房子製作專屬檔案。 再來就是統整不同房之間的總表。 最後是把自己視為一間公司,也製作一個總表。 我大概挑出幾個比較重要的我常在使用的5表: 1.存房狀況表 2.個案金流損益表 3.個案成本表 4.年度現金存量表 5.個人資產負債表 以下逐一說明 (表中數字資料純屬捏造,教學用與現實無關) 我預設了,一個手上有四間房在出租的自然人 ======= 1.存房狀況表 這個表示用來統整,目前手上所有的房基本資料,可以快速一目了然。 https://i.imgur.com/3rhfuxj.jpeg
前幾行是房屋購入時的基本資料, 包含房屋類型,樓層坪數,購入年份,金額及貸款成數,還有目前的貸款餘額。 從這個表就可以快速知道, 我目前手上的房子,總購入金額以及總貸款金額。 下半段是目前的租金,以及坪效。 坪效,指的是每坪收到的租金。 另外我還增列了兩個項目: 百萬元坪:指的是我每花100萬買到的坪數,坪數越多越好。 百萬元效用: 這個數字=坪效*百萬元坪。 我花1000000元,可以收到的租金, 也就是最終評估這個案件的效率。 一般來說單價高的地方,例如雙北,租金也高,但是能買到的坪數就少。 所以數字化之後,有利於評估這個案件的優點缺點。 ===== 2.個案金流損益表 https://i.imgur.com/ux9lLG2.jpeg
這個表比較長,可自行調整。 個案指的是每一房的獨立表格, 有點像是健康體檢吧。 支出就是房貸跟管理費,收入就是租金。 所以左邊我列出來的是房貸, 本金跟利息會分開寫。 有時候一間房會不只一個房貸, 所以我有列出房貸a跟房貸b。 最後得到一個月付總額。 右邊是租客收入,扣除管理費之後是總收入。 總收入扣掉總支出,就是每月的現金流損益。 最底下則是各欄位的加總。 這時候房貸利息跟本金分開寫的用意就出現了。 可以看得出現金流是負的, 但其實只要利息小於總租金收入, 對資產就是正的。 至於水電網路那些費用, 我也會獨立拉出來做另一個表, 但我覺得因為金額太小,影響不大 這裡就不特別解釋了。 3.個案成本表: 一間房子有買入的費用成本,不定期的裝修成本,房貸利息與租金收入也在一直變動, 所以我會再做一個表定期更新, 了解這間房子現在的成本。 https://i.imgur.com/XmWsKO9.jpeg
由上而下 購屋花費:剛開始買入的頭期款代書費仲介費等等。 整修費:裝潢水電等等費用,還有出租過程的冷氣、水電燈泡維修,不定期增加。 原始成本:上面兩項的總和。 房貸利息也是每個月增加,要更新。 已收房租也是每月增加。 所以總支出就是:購屋花費+整修費+已付本息 根據以上數據,就可以推算出目前的成本,還有已經投入的現金(卡住的現金)。 理論上卡住的現金應該要變少, 這點可以讓你隨時注意物件的體質是否健康。 4.年度現金存量表: 代表所有帳戶的現金總和,包含股票帳戶,表示了我目前手上能掌控的現金。 這個表我每個月會更新兩次, 一次是房貸扣款完,一次是房客付完租金。 https://i.imgur.com/zFHcNn3.jpeg
還有一個類似,是月現金流量表, 代表每個月的收入跟支出,平衡損益狀況,原理類似我就不贅述。 5.個人資產負債表 所謂的資產應該是:手上的總房產價值+現金-總負債。 總房產價值大概一年會去問一次仲介,大約抓一下行情更新, 猜測一下個人目前總資產。 表格如下 https://i.imgur.com/i0l4moE.jpeg
每個房子都要寫出市值,跟房貸餘額。 總市值做一個統計,總貸款也做一個統計。 最後兩者相減,就是目前的資產總額。 ====== 好的以上就是我常用的五種主要表格。 (其實如要細分還有三四種,例如水電費用表,月現金流表,等等, 但再寫下去文章就太冗長了) 這篇文章寫了大概一個半小時, 歡迎大家批評指教。 也很希望有什麼要改進,或者是我沒考慮到的地方,可以提出,讓我再進步,謝謝! -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 180.217.241.103 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1733057880.A.C67.html
ohyakmu: 你好認真 我都佛系等房價漲12/01 20:59
boy830527: 現流日期還是習慣寫橫的,另外單位習慣統一xd12/01 21:01
tinahooke: 推12/01 21:03
LINPINPARK: 推,有整理表給推12/01 21:15
backpacker18: 你是認真的房東12/01 21:31
smoothapple: 認真,推12/01 21:32
Morphee: 棒 終於有非廢文了,還是要資深屋主發言才行12/01 21:36
silveriii: 清流12/01 21:40
zpf2005: 推,我也是佛系出租,之後收回自住等房價漲12/01 21:44
liocorno: 把利息跟本金分開就已經超越80%的人了12/01 21:50
???這句不懂?? ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 21:51:20 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:01:56
mantislin: 我是以線上google表單及分頁式加總達到分類方式12/01 22:06
a50676: 感謝分享12/01 22:09
NTU303150195: 48000是哪12/01 22:13
au041l: 幫推12/01 22:18
photomac: 推12/01 22:22
bjqs0827: 推好文12/01 22:24
認真文通常推數都累積很慢,哈哈 討論也不多... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:32:19
onenineone: 推 12/01 22:33
licklabium: 我剛開始會記錄,現在已經抓個大概的感覺而已 12/01 22:41
我從2018開始建檔,並且回溯到2012存摺
ibilsfish: 看起來很清楚,謝謝分享! 12/01 22:43
cue: 強耶 12/01 22:49
s8752134: 好便宜的房子啊......每間都可以現金買 QQ 12/01 22:50
s8752134: 另外雙北租金那邊不知道是不是打錯, 雙北租金基本上 12/01 22:51
s8752134: 比其它縣市低, 除非你講的是絕對值12/01 22:51
s8752134: 不然租報率, 雙北(尤其台北) 基本上是被海放的 XD12/01 22:52
雙北的每坪租金是相對很高的, 只是因為單買賣價更高, 所以累計之下就產生低投報率。 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 22:57:26 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 23:02:40
Arnol: 認真經營 12/01 23:03
morrishh: 你這樣我A到Z不夠用12/01 23:04
還要跟前輩學習,沾點好運 ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/01/2024 23:07:32
linmari: 推推,感謝分享~ 12/01 23:35
大仁哥 你轉貼我文章 小弟榮幸 但轉之前是否該先問我一下呢 https://i.imgur.com/uz0rV1x.jpeg
※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 00:12:34 順便回答上次有人問我類似問題, 為什麼不直接做股票呢? https://i.imgur.com/p5TdgXd.jpeg
答:可能就個性吧,股票握不住 而且2017年我只有170萬 如果拿去股票到現在,7年我應該是沒能力增值到1700萬..... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 00:19:07
tomap41017: 推分享!謝謝大大 12/02 01:15
koyo167: 內容沒看 不過概念沒錯 只是現在房子難入手 12/02 01:25
koyo167: 投報高的房子也很稀少 銀行也難貸款 全部都停了12/02 01:25
joestar812: 推,表格整理的很好12/02 03:02
OTAWA: 推~ 優秀圖文 物價都是在新北嗎 12/02 03:11
tc1988: 推 手上物件一多 真的幾天更新一次表格比較有感覺12/02 07:23
flexin: 讚喔12/02 07:33
chiachichen: 推12/02 08:35
moke: 值得參考 不過因為我房子買了就準備放10年 所以懶得算這麼多12/02 09:06
moke: 只要每月租金大於4%我就過關12/02 09:08
moke: 投報率啦12/02 09:09
sara0310: 推一個,感謝分享整理心得。12/02 09:33
angelavictor: 感謝整理分享12/02 09:42
edkoven: 推分享12/02 09:53
kusomanfcu: 左邊推推 右邊推文吐嘲12/02 10:36
???不懂... ※ 編輯: rabinson (180.217.241.103 臺灣), 12/02/2024 10:37:10
bi123: 樓上指的是大仁哥吧… 12/02 11:31
CIIIO: 推 12/02 13:44
s8930335: 感謝分享 12/02 18:10
littlestar66: 推 房版好文 12/02 18:19
STBC5566: 推分享 12/02 18:53

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